田舎暮らしブログ.com 『田舎暮らしのススメ！』

先日、ご購入していただいた千葉市緑区越智町の新築住宅。お客さんのご希望で、売主にウッドデッキをサービスしてもらったのですが、お客さんにオススメして使う材料をウリン(鉄木)にグレードアップ(有料)しました。デッキと言うと、防腐処理をした２×４材やいいものだとレッドシダーというのが一般的なのですが、デッキ材として最高級のウリンは、塗装などのメンテナンス不要で、50年くらいはもつとのこと。あこがれのデッキは、意外に手がかかるものなので、今回オススメさせていただきました。ウリンについてはウッディーワールドさんのページに詳しく説明がありますので興味のある方は参考にしてみてください。正直材料もかなり高い上に、あまりに硬い(鉄木というくらいですから)ので、加工も手間がかかるため、工賃も高くなります。それでも、長いスパンでみれば決して高くないと私は思います。
スケジュールの都合上、物件の引渡し後に着工し、昨年末に完成したので、私はまだ見なかったので、今回立ち寄って拝見させていただきました。まず、第一にウッドデッキが出来たことで、建物も締まりましたし、敷地もぐーんとよい雰囲気になりました。そして何より、デッキがいい感じに仕上がっていて、休日ここでブランチとかバーベキューなんかをやっている図を想像して、一人で喜んでしまいました。  

今回の千葉市緑区越智町の建売住宅の建築プランは、最終的に私が考えたものに決定しました。でも、これはたまたま最終的に私が描いたものになっただけで、設計事務所と施主と私との共同作業の成果です。たたき台の間取りが出てきて、それについてみんなで意見を出し、再度プランを出し検討という作業を数度繰り返して、やっと今のプランになりました。私が考えるのは平面と立面の基本計画、それに建物の仕様です。実際に設計図は引きませんが、平面（間取り）だけは自分の手を動かします。方眼紙に描いたり、ＣＡＤを使ったり、単なる間取りソフトを使ったりします。
実際に自分の手を動かしてみるといろんなことがわかって、ただ設計者にお任せするのとはでは、仕上がりが違います。設計者と「言葉」が通じるようになります。言い換えれば、協業が出来よりよいものが生まれます。たとえば設計者がプランを出してきて、まだ練られていない場合に「なんか違うよね」と言うのではなく、自分も作業してるから「どこをどう工夫したらよくなるだろう」ということがわかるんですね。住宅建築において、設計図を描くのは設計者の仕事ですし、家を建てるのは工務店の仕事です。でも、住むのはお客さんです。間取りを考えたり、仕様(使う部材)を考えたり、施主が家をつくる過程に積極的に関わっていくと、よりよいものが出来るのではないでしょうか。特に「間取り」を考えるのは楽しいですし、方眼紙があれば誰でも出来ますし、今は無料のソフトもありますから、手軽に参加できます。
建売の場合は、施主は実際に住むお客さんでないので、その代わりに私が徹底的に関わらせてもらいます。そうすることによって「いい住宅」が出来ると信じていますし、何より私は好きなことですから楽しくて仕方ありません。そうそう、自分ではまだまだ家を建てられないので、「疑似体験」出来ますから、役得役得です！  

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住宅公庫の金利が３カ月連続引き上げられ３．７１％になりました。なんでも引き上げは３カ月連続となり、１０年１１カ月ぶりの高水準だということです。私が最初にこの業界(不動産業)に入った平成7年には史上最低金利、３．８５％と言って住宅を売っていたのを思い出します。あれから１１年がたちますが、その間平成１０年ころには２％台前半になっていたと記憶しています。
今の水準でも、歴史的に見て金利は十分低いのですが、これだけ急に上がってくると住宅取得動向にも影響が出て来るのではないかと少し心配します。でも実際のところ意外と金利動向は住宅取得に大きな影響が出ないというのが私の考えです。住宅は人の生活に必要不可欠ですから、本当に住宅を必要とする人にとっては、周りの環境（たとえば、結婚したとか子供が出来たとか４０歳前に、子供が小学校に入る前に等々）ほうが住宅取得の理由としては大きいので、住宅取得動向にはあまり大きな影響を与えない。このことは田舎暮らしで住宅を探す方にも当てはまります。田舎暮らしを希望される層は、そもそも借り入れをされる方が少なく、また借り入れる場合であっても、借り入れ金額は大きくなく、また期間も短いためその影響はさらに小さいものとなります。それよりも２００７年の団塊世代の大量定年という時代背景(環境)を考えると、田舎暮らし物件は３ヶ月程度の波はあるとは思いますが、今後も堅調な動きを見せるのではないかと私は思っています。  

物件の売却に当たって当然の事ながら売り出し価格を決めなくてはなりません。基本的に私の値付けに対する考え方は、私の相場観からみた査定額の上下10％に収まるようにお願いしています。ある価格に決まって売り出しにかけて、3ヶ月程度売れない場合には、次の対策が必要になります。
一番簡単なのが「値下げ」です。不動産も需要と供給の関係で決まる市場商品ですから、値段を下げれば必ず需要があります。仲介物件の場合は、この方法がとられることがほとんどでしょう。
でも、売主が資力がある場合には値下げではなく、物件に手を入れて付加価値を付けるという選択を提案することあります。これには費用を伴いますから、実質的には値下げと変わらないのですが、物件が荒れていて現況で売りにくい＝魅力的な商品になっていないケースでは、効果的です。私の(会社ですが)所有物件の場合はほとんど付加価値という選択をします。「手をかけたもの、いいもの、大事にしているものは必ず売れる」というのが私の信じるところです。
さて、岬町の物件ですが、現在外壁をやり直し、カーテン等を入れる工事を行っています。かなり費用もかかったし、よりいい物件に仕上がったことでしょう。来週確認に行きますが楽しみです。販売は、来年からを予定しています。  

構造設計事務所の偽造により建築基準法の耐震基準に満たない建物が建てられたというとんでもない話が先週発覚し、世間を騒がせています。施主、発注主が強制したとか、共謀したとかいろいろ言われていますが、私の感想というか意見です。
根本として、「住」に関わる仕事は、聖職だと思うのです。「住」はそこで暮らす人たちの生と死、幸不幸に直結します。私が師と仰ぐ早川和男先生は、「安心して暮らせる住まいは誰にも平等に保証されるべき基本的人権」であると説きます。聖職というと宗教者、医者、教職等がすぐに思い浮かぶのですが、「住」に関わる仕事も間違いなく聖職です（もちろんそれ以外の仕事でも、軽んじていい仕事はほとんどないと思いますが）。ですから、お客さんに多大な迷惑をかけるような今回の事件は信じられない行為ですし、許せないことです。決してあってはならない。しかし、全般として「住」に関わる仕事をしている人は、意外にモラルが低い場合が多い。
今回の事件は、設計はもちろん、施工、発注者、監督者（建築確認）など、複数の職域、職種が関わっています。どこかが、正常に機能していれば、防げた事態だと思います。いかに構造設計を変えても、工法が変わらない限り、構造躯体が大きく変わる事はないわけです。それは、設計が専門でなくとも、発注者、受注者としてのコストから見た目、施工者として現場の目で経験上すぐにわかる範囲だったと思います。一連の工事に関わった人たちで、実際に疑念を抱いた人も多くいたはずです。
この問題はたまたま露見しただけで、氷山の一角だという見方もあります。今回の問題を含め過去の問題は何らかの方法で解決していくにせよ、少なくともこれからは、よりいっそう気を引き締めて「住」という仕事に取り組んで行かなくてはならないと思います。  

先日通称「がけ条例」について書きましたが、補足です。例外規定があるんですね。−−−−−千葉県夷隅地域整備センターＨＰからの転載です−−−−−
１．がけの下に建築物を建築する場合において、次のいずれかに該当するとき。
　a.建築物の外壁及び構造耐力上主要な部分（がけの崩壊による衝撃を受けるおそれのない部分を除く。）を鉄筋コンクリート造（がけの崩壊による衝撃に対し破壊を生じないものに限る。）その他これと同等以上の耐力を有する構造とし、かつ、必要に応じ当該外壁の開口部からの土砂の流入を防止するための有効な壁等を設置するとき。
　b.がけと建築物との間に、がけの崩壊に対して建築物の安全上支障のない塀等が設置されているとき。
２．建築物を建築する場合において、 建築物の位置ががけから相当の距離にあり、 がけの崩壊に対して安全であるとき。
３．建築物を建築する場合において、 構造耐力上安全な擁壁が設置されているとき。
４．建築物を建築する場合において、 がけの形状及び土質により、 がけの崩壊のおそれがないとき。
−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−
要は崖崩れしないであろう状態であればよいわけです。行政として「こういう崖地は危ないですよ」と警告・注意をしておいて、でも「自分で特別に措置をするか、安全だと証明すれば良いですよ」と言っているわけです。これは行政の責任逃れというか、不作為責任を問われないための布石です。ですので、補強工事や土質調査（たとえば岩盤だったり）を行って一定の安全性を担保すれば、基本的に自己責任で住む分には認めることになります。  

「気に入った物件が見つかった」。大きな買い物ですからいろんな事に何となく不安に思うことがあるかと思います。その際、「自分で市役所や県庁であったり、法務局へ相談・調査をして不安を解消しよう」とお考えになることもあるでしょう。でも、私は基本的にはお奨めしません。所有者との直接取引である場合は、自分が行動するしか方法はありませんが、仲介業者が間に入っている場合は、仲介業者に調査を依頼しましょう。仲介業者の責務として、調査義務がありますし、物件情報の提供・案内だけでは、成約報酬・物件価格の３％＋６万円（別途、消費税）は高すぎます。きちんと動いてもらいましょう。
私が業者に調査を依頼すべきだというのには、労力の問題もありますが、相談や調査の仕方、聞き方が問題だと考えているからです。ポイントをはずしてしまうと目的とする事項を的確に調査出来ない事や、時には「やぶ蛇」になったりすることもあります。特に田舎の場合、都会と勝手が違います。集落のルールや慣習がある場合もあります。仲介業者に納得いくように調べてもらって、教えてもらいましょう。
どうしても、その業者の調査結果や説明が不十分で、信用ならないと感じたら、自分で調査することも必要かもしれません。ただ、私は、信用出来ない業者が間に入っているなら、取引自体を中止すべきだと思います。ですので、調査は基本的に仲介業者の専管事項だと思っていて良いと思います。  

農地は農地法上の許可を得ないと住宅を建てられないという話を書きましたが、他の用途に使用する場合はどうでしょう。
第二の人生「田舎暮らしで、長年の夢だった自宅兼用のお店を経営したい」というようなケースのご相談をよく頂きます。このような場合、もちろん現在も地目・宅地の土地は一切規制なく、建物を建てることが出来ますが、自宅としてまた営業上のロケーションや価格も含めて、農地に白羽の矢が立ったとします。
専用住宅の場合と同様に、農地法上の許可を得なくては、店舗併用住宅の建築はできません。ただ店舗併用場合、住宅の場合事実上の上限となっている500平米という転用面積は緩和されます。そう「事実上」というように、実際は住宅の場合でも農地法で明文化された500平米という数字は出てきません。住宅としての「適正規模」ということであって、極端な話、三世代10人兄弟、計14人の住宅を建てるならば、1000平米くらい農地転用してもいいということになるのではないかと思います（実際に相談したという話は聞きませんが･･･）。
それが店舗兼用住宅であれば、比較的簡単に「適正規模」を説明できます。自宅とお店の面積は大小あるにせよ、地方ですから駐車場スペースが必要です。簡単に500平米という枠は超えることがほとんどでしょう。要は、事業計画と建築計画が整合性があれば、500平米を超えた農地転用であっても基本的に農地法の許可が得られます。  

物件を説明するときに出てくるいいロケーションの代名詞「北に裏山を背負った住宅」は、以前(昔)からの宅地であることが多い住宅建設の一等地です。南から見た雰囲気がとてもよく、日当たりに優れ冬の北風をさえぎってくれます。でも、今は困ることがあります。おそらくどこの県でも近い内容の規制があるかと思いますが、千葉県には通称「がけ条例」があります。正確には「建築基準法施行条例第4条」というのですが、簡単に言うと「がけがある場合、がけから一定の範囲には建物を建ててはならない」というものです。詳しくは千葉県のページに書いてありますので、ご参照いただければと思います。
購入しようとする物件が更地の場合は、具体的に建築する建物の図面を持って、県の地域センターで相談をすれば回答してくれます(実務上は“がけ高”の判定など、かなり大変です)から、一応の結論が得られます。規制の対象になっても、何らかの対応策を施すことによって、建築が可能となります。でも、現在建物が建っている場合は複雑です。現状を役所に確認しても、答えは出てきません。「建築する際に相談に来てください」の一点張り。「今はどうすれば建築出来たとしても、将来は法律も変わるかもしれないので、回答できない」のです。でも、これには裏があって、「相談しに来てください」なのです。要は相談に乗って、何らかの救済措置を取るというのが現状です。でも、このことは誰も保障できません。役所はもちろん、仲介業者や所有者もです。ただ、田舎の古くからの集落では、がけ条例の規制対象地はたくさんあって、法律(条例)が出来るはるか昔から、そこに人が住んでいたわけです。それを法律を後から作って、住宅を建築できない土地にしたとしたならば、土地は無価値となってしまいます。これはまさしく憲法の保障する「私有財産の侵害」でしょう。公共の福祉に反するとしても、保障は必要です。
でも、そもそもそこには長いこと人が住んできたわけです。先人があえてその場所を選んで建物を建ててきた。これは経験的に安全であるということだと思います。ただ、そうだとしても裏山を背負った絶好のロケーションをお探しの方には、「がけ条例」はつき物なので、その内容をご確認いただければと思います。  

「理想の住宅」というと大げさなのですが、今度、私の考える「いいと思われる住宅」を新築予定です。間取り、空間構成等「設計」「建築作品」としてみたら平凡ですが、使いやすいプランです。最終的にはもう少し揉んで仕上げるので、変更もあると思いますが、後日また報告をさせていただきます。あ、新築予定と書きましたが、私の所有物ではありません。他の親しい会社が行うプロジェクトに参加していますので、販売を委託される予定です。場所は千葉市ですので、一定期間モデルハウスとしても見学が可能ですので、お時間あれば見ていただくと幸いです。  

｢良すぎて買えない＝手に負えない｣の欄で少し触れた私の考える｢理想の田舎暮らし物件｣について書いてみようと思います。前提条件は、(1)50代以降の夫婦２人(2)たまに友人や子供・孫たちの来客がある。とします。
まず敷地の広さ。個人差はありますが、ご主人一人で管理できる（しやすい）のは、建物や車庫、家の廻り50cmの空間をのぞいて実質100坪程度の庭ではないでしょうか。そうすると、建物面積、駐車場、家の廻りの空間を入れて約150坪程度です。ところが、お客さんの多くはこれより広い面積を希望されます。その理由が、周囲との関係。何となく隣が気になったり、家の前を人や車が通る。また、陽当たり風通し、眺望などを得たいという事になると、200坪程度はあった方がいいかと思います。建物の広さ。夫婦２人ですから、一つの寝室とＬＤＫがあれば最小限の暮らしが出来ます。でも、歳を重ねれば重ねるほどプライベートな空間は必要です。まして以前は平日昼間、場合によってはほとんどご主人が自宅に以内暮らしを送ってきた現役時代からいずれは、リタイア後、「四六時中二人の暮らし」となります。加えて、移住すると言うことは、奥さんが長年地域で親しくしていた友人たちにすぐに会える（逃げられる）状況ではありません。同じ家にいても違うことの出来る空間、邪魔されない空間は必要でしょう。ということで、一人（主として奥さん）はＬＤＫにいたとして、寝室以外にもう一部屋は必須です。出来ればもう一部屋あれば言うことなしです。それに、このもう一部屋は来客時の客間になります。それが子供や孫であれ、泊まりやすい部屋があるかないかは、足の重さが違います（迎える側の気の軽さもしかりです）。と言うことで間取りは３ＬＤＫ、各部屋はさほど大きい必要はないので、だいたい２５坪から２７坪程度ではいかがでしょう。あ、もちろんこの建物は平家に限ります。悲しいかな歳はとる一方です。どうやったって動けなくなって（動くのがしんどくなって）いきます。バリアフリーの平家建てが一番でしょう。
あとは周囲の環境ですが、やはり買い物便が良い方がよいでしょうし、交通の便も良いに越したことはない。でも、これは暮らし方でどうにでも成ります。今は食べ物は宅配で取り寄せることが簡単ですし、交通の便だって、たまの移動、タクシーだって使っても良いですし、バス停まで行ってゆっくり出かけても良いでしょう。
それより気にしたいのは周囲の環境です。陽当たりがよいこと、静かなこと、この二つだけは必ず手に入れたいです。  

昨日次回は「理想の田舎暮らし物件」という内容を書きますと書いたのですが、私自身が「お得な気分」になって、「ココであるものを買おう」と思っているので、「お得な気分と不動産の関係」について書こうと思います。
通常、不動産を買う時にかかわらず、物を買おうというときには基本的に予算というものがあるはずです。もちろん、「品物が変わらなければ安ければ安に越したことはありませんが、需要と供給の関係で価格は決まっています。特に不動産の場合、格安だったり、掘り出し物はほとんどありません。
不動産の場合、電化製品だったり大量生産できる商品と違って、物件が気に入った場合、私はあまり価格交渉をするのはお勧めしません。特に売主が個人であったり、収益機会が少ない地方の会社であったりする場合はなおさらです。不動産の場合、使うというより「暮らす」のですから、長いお付き合いです。叩いて買っても、売主が不愉快な気分になったらあまりいい関係を作れないと思います。ですから、価格交渉も、「この金額だったら買えます」とストレートに伝えて、物件の悪い点を挙げたり、周辺相場を持ち出すのはしないほうがいいでしょう。おそらく私は物件を気に入った時点で、金額も含めて気に入っているのだと思います。ですから、最後は少し「お得な気分」になることが出来れば、その辺で妥協すべきではないかと思います。ずっと物件を探してきて、やっと気に入った物件だとしたら、最後のいくらかの金額は呑み込んで、気持ちよく「エイッ」と買ってみてもいいのではないでしょうか。
私は自分の家を買ったことはないので、不動産のことではないのですが、物を見ていて少し「お得な気分」になれたら、背中を押されている気になって、買ってしまうことが良くあります。後で考えると、本当にそのモノ欲しかったのか、お得な気分になりたかったのか良くわからないこともあるのですが･･･。でも、なんとなく気持ちよくいられるのは事実です。  

通常の土地の売買と違って、農地(田、畑)を購入するには、農地法上の許可が必要となります(市街化区域内の農地は届出のみ必要)。この許可なしには、売買契約は無効となります。詳しく知りたい方は書籍で調べていただきたいのですが(実際のところ必要ありませんが･･･)、ここでは田舎暮らしを考えている方が知っておいていいという程度の概略を簡単に説明をします。
購入の目的によって、許可が異なります。
1.農地を農地として利用するために購入する。
この場合農地法第三条の許可が必要となります。各自治体にある農業委員会事務局に許可申請を出すと、各月一回開催される農業委員会で審議されます。許可の場合、許可書が発行されるので、それを法務局に持っていくと所有権移転登記が出来ます。ただし、この場合、農業資格が必要となります。現在、購入しようとしている同一市町村もしくは近隣市町村で農家資格がある場合は、ほぼ無条件で購入が可能ですが、遠方であった場合、その農地が必要な合理的な理由がないと許可になりません。
新規就農の場合は、賃貸も含めていいのですが耕作農地が5反以上必要となります。営農計画書を提出し、農業委員会で、農業委員と面談をした上で許可が出ます。

2.農地を住宅を建築目的で購入する。
この場合は権利移転を伴う農地転用許可である農地法第五条許可が必要となります。農業委員会事務局に許可申請を出すと、各自治体の農業委員会で審議され、許可になると次に都道府県に回って、許可になると都道府県の知事の許可が出ます。この許可書を持っていくと、所有権移転登記が可能となります。ただ、それだけでは地目は宅地になりません。地目が変更になるのは転用目的通り住宅建築が行われたことを確認した上で、地目が変更されます。留意すべき点は、宅地転用の場合、原則として500平米以内となります。

農地法の基本的な精神は、「農地は自作する」と「農地を守る」ということです。その精神に合致しない権利移転は出来ないことになっています。

しかし、実際の取引の中では上記に当てはまらない取引が多くあります。いわゆる仮登記での売買は広く行われていますし、農地法四条許可を得た後農地を転用して譲渡する場合もあります。技術的に、言葉を変えると脱法行為的に農地の取引を行うこともままあります。現実の問題として、農地の耕作の担い手が減って耕作放棄された農地が増えていく中では、農地法そのものが、時代遅れとなっている感は否めません。

農地法の運用については、各自治体によってかなり差があります(農業特区を設けている自治体もあります)ので、まずは取引を依頼している仲介業者に相談ください。その上で、地元の行政書士、土地家屋調査士に相談することになると思います。取引の当事者となるので不安になるのは当然なのですが、実際の取引の中では、当事者が農業委員会に直接確認に行くのはやめたほうがいいと思います。農地法が、形骸化している実態の中でも建前は通さないことは出来ません。その辺りはプロに任せたほうがいいでしょう。  

千葉県の「田舎暮らし物件情報サイト」の競争の激しさ故でしょうか。最近、動画を使った物件紹介を行っているサイトが出てきています。かなり前に「ビジネスとしての田舎暮らし物件紹介」というのを書いた時にも思っていたのですが、実際のところ競合が激しいので、そんなに決まる(売れる)ことはありません。労力に見合っているのか少々疑問です。でも、この努力をする姿勢は素晴らしいと思います。私個人の感覚としては、動画は不要だと思っています。何より見るのに時間がかかってしまいますし、所詮は現実に物件を見なくてはならない訳です。それに、私はある情報から先は、現実に見たときの第一印象（感動）を大切にしたいと思っています。良くも悪くも、写真という情報伝達手段でさえ、写真と現物は別物です。撮影者の視点が既に入っています。通信販売で買うようなものではありませんので、物件の資料を見て直感的によさそうと思ったら、ぜひ足を運んで見てください。お客さんご自身の目で見て確かめてください。  

また私事なのですが、今度引っ越しをするのでそのマンションの確認に行ってきました。新築の部屋に不具合（大きくは窓が開かないとか、小さくは床やクロスの傷など）がないかのチェックをして、住宅の引き渡しまでに修理してもらうわけです。
私は、こんな仕事をしていますから、“アラ”を探すのは簡単です。でも、ほとんど細かいことは言いません。所詮は住宅は使うものなので、必ず傷がついたり、汚れたりする物です。逆に完璧だったら、使うのに気を遣って仕方ありません。ほどほどにきれいに仕上がっていれば良いかなと思っています。
住宅の購入や新築・中古のリフォームでも必ず引き渡し時の物件確認や竣工検査と言われるイベントがあります。入念にチェックは必ずやってください。でも、大きな不具合以外は、あまり神経質にならずに軽くこなしましょう。特に田舎暮らしをする際はおおらかな気持ちで、多少のことは目をつむって、施工者との関係を良くしておいた方が得なことが多いと思います。  

瑕疵物件の続きです。
しかし、一般に不動産業界用語として言うところの「瑕疵」は「隠れたる瑕疵」を意味します。一般的な意味で、わかっている(明らかな)瑕疵は「重要事項説明」なり、「物件状況説明書」などの書面に記載し、売主買主双方で確認します(了承の上で「現状有姿」で買うわけです)。ところが、隠れたる瑕疵の場合、瑕疵があることがわからない(知らない)まま、取引(売買)が行われるので、もし購入した物件がそれに当たってしまったら大問題となります。
民法上、瑕疵担保責任は「瑕疵を知った日から1年」の間、瑕疵担保責任を負うものとされています。ただし、個人が売主の場合は、当事者の合意により、「瑕疵担保責任を負わない」旨の特約が可能です(最近は、個人との契約は瑕疵担保期間を「2ヶ月」とする場合が多いです)。不動産業者が売主の場合は、宅地建物取引業法によって、「瑕疵は必ず最低2年間以上、担保しなくてはならない」と定められていますし、売主が会社(「事業者」という表現がされており、会社に限らず、個人事業であっても、)ならば消費者契約法の絡みもあって、一定の制約(一説によると最低2ヶ月、おそらく1年前後)がかけられますので、担保期間は短いとしても、“瑕疵担保を負わない”との規定は原則無効となるはずですから、事業者との取引は比較的安心といえるでしょう。
万一、購入した物件が、「(隠れたる)瑕疵物件」だった場合の対応ですが、ポイントがあります。(1)売買の仲介業者を通す＝感情論にならないようにワンクッションおきましょう。そして、専門的かつ第三者(仲介業者)が間入ることが必要です。(2)売主はもちろん仲介業者を追い詰めすぎない。＝売主に起因する瑕疵でない限り、売主も被害者であるケースがほとんどですし、そして仲介業者も同様です。(3)瑕疵の修補を目的とする。＝(2)を前提にして、損害賠償請求は行わない。過度な要求だと、逃げざるを得ません。
瑕疵については、知っていて知らないふりをすることは論外にしても、意外と関係者みんなが被害ですから、穏便に済ませることです。そして、それでも解決できない場合、あきらめることも肝心です。運が悪かったと思って、自分の責任で対処する。割に合わない貧乏くじを引いたようですが、そこに拘泥するより、また新しい生活を作っていくしか選択肢はないのですから。

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先日書いた「訳あり物件」についで検索キーワードとして上位に出てくるキーワードが「瑕疵物件」です。最近大きく取り上げられた「悪徳リフォーム」も関係あるかもしれません。私の知っている工事業者と「よくあんなことして普通に生活できるね。同じ業界（同業者といえるかは別にして･･･）にいて恥ずかしいよ･･･」と言った話をしていました。その方は私がとっても信頼している業者さんですし、仕事の受注の状況(紹介が多いのです)からもそのことは推測できます。
私が基本的に思っているのは、“自分の良心に反しない仕事”です。正直、仕事をしているのですから、当然利益は必要です。でもそれは人をだます事で得られるものではなく、満足していただいく事によって得られる利益です。実際のところ、なかなか全ての仕事に“満足していただいている”と言い切れる自信はないのですが(というより、至らない点は多々あるかと思います)、少なくとも私はそのつもりでやっていますし、そうでなければこの仕事は楽しくないし、やる意義がないと思っています。
さて「瑕疵物件」の本題に入ります。大辞泉によると「瑕疵」とは、(1)きず。欠点。また、過失。(2)法律上、なんらかの欠点や欠陥のあること。とあります。以前少し書いた「瑕疵物件」は、この辞書の意味どおり、きず・欠陥があるとわかっている物件のことです。こういった物件の購入は、自己責任の範疇でやっていただければ、一向に問題ありません。私自身としては、こういうものはどちらかといえば好きです。問題の所在がわかっていて、解決する方法を考える。これは経験、直感、ノウハウのいる作業でです。もちろんリスクもありますが、だからこそ面白い。これは私が業として不動産をやっているからであって、素人のお客さんにはお奨めできません。
長くなったので、続きは次回にさせてください。

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前回、不動産を売却する側には全体の傾向として、あまり“幸せな理由で売却する人はいない”と書いてしまって、少し気になったので補足です。
“売らなくてはならない理由”や“売ると損が出るけれど次に買う物件の資金にするために売る”やっぱり状況としてはあまり幸せではないでしょう。でも、ここで終わりではありません。「次のためにも売る」というのはとても前向きですし、売らないと次には進めないわけです。買う側はあまりというか全く気にする必要はありません。気にすべきは“買った自分がどうその住宅をこれから大事にしていくか”であって、売主ではありません。売主には、お金と敬意を払えばそれで十分ですし、それが不動産を売るということだと思います。あの世には、住宅を持って行きたいとどんなに願っても、それは叶いません。引き継いでくれる方がいることは、住宅そのものとしてもそうですし、住んでいた方にもいいことだと私は信じています。

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さっそく“訳あり物件”の第2弾を書きます。不動産というと範囲が広いので、中古住宅(マンション等も含む)の売買にかかる“訳あり物件”にスポットを当てていきます。
そもそも、中古住宅は法人が商売として売るのでなければ、売るときには“個人的な何らかの理由”があるわけです。それは「ステップアップして、次に大きな家を購入する」であったり、「何軒も家を持っていて、一部換金する」という比較的明るい理由で売却することもあるでしょう。でも、バブル期以前ならいざ知らず、最近は個人住宅を売却して利益が出ることは、極々一部です。ステップアップすると入っても、売却損が出るケースが多いでしょう。そうです。不動産を売却する側には全体の傾向として、あまり“幸せな理由で売却する人はいない”ということです。
対して、住宅を購入する側はほとんどの場合、人生の一大イベント。夢にまで見た“一国一城の主”の実現です。いわば“幸せ幸せの人生上り坂”だからこそ、住宅を買おうとしているわけです。不動私が不動産業をやってきて、一番のギャップを感じていたのは、この点です。でもこれは表裏なのです。売る側には売る理由があるわけで、買う側にも当然理由がある。需要と供給の関係ですから、これが合致してるからこそ、売買が成立するわけです。どんな理由であれ、売る側は買ってもらいたい。買ってもらわなくてはいけないのです(価格はともあれ･･･)。ですから売りに出した理由を気にするのならば、業者が売りに出している新築物件を買うしかないわけです。
では買った方はどうすればいいのでしょう。私は“買った家を大切にする”これしかないと思います。以前お住まいだった方たちのいろんな想いや歴史が積もった家です。そのことに敬意を払いながら、住宅を大切にしていく。それが一番だと思うのです。
このことは、一般的に“訳あり物件”と言われる自殺物件、破産物件、換金のための売り急ぎ、などにしても同じです。いいこともあれば悪いことも必ずあります。悪い部分にだけ目を向けず、いい部分を見ましょう。“人生山あり谷あり、人生塞翁が馬”です。捉え方次第です。
以前も書きましたが、そういった理由で、私はほとんど“訳”は気になりません。家は、生きている木を使い、建てた人(工事をした人)の心、労力などいろんなものがあって初めて作られます、そこにも感謝と敬意を払いたいです。

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ここでは“田舎暮らしでと”言うことではなく一般論として、不動産を買うか買わないかについて私の考えを書かせていただきます。
「不動産を買うか買わないか」と考えたとき、どうしても“損得”を考えてしまうと思います。でも、私は「住宅は損得では判断してはいけないものではないか」と考えています。確かに賃貸暮らしていると、ほぼ賃貸と同じ支払いで住宅を取得することが可能です。週末にはそういった内容のチラシがたくさん入り、またモデルルームを訪れてみると、賃貸より住宅のグレードも高い物ばかり。営業マンに勧められ「これは買った方が得だ」と考えてしまう。これはいた仕方のないことだと思います。
でも、私は「待ってください！！」と声を大にして言いたいのです。正確に言うと、“損得で判断して買うのは待ってください”なのですが、買った物件の価格（評価）はほぼ間違いなく下がります。当然の話なのですが、分譲会社の利益は乗っています。また、一度買ってしまったら、流動性は低く、流通コストが高い不動産、再販時にはよっぽど市況が好転しない限り、損が出るのは確実に近いでしょう。
私は「買うな」と言ってる訳ではありません。買えるだけの資産や収入があって買うのは基本的に結構な事です。ただ、それは“損得”ではなく、住宅を購入することによって“賃貸と違った暮らし”を実現出来るかにかかっていると思います。また、住宅は短期的な視野で購入する物でもありません。少し長いスパンで見て、その住宅が使用に耐える物（間取り、広さ、仕様など）なのか。万一売却の際はどのくらいの金額で売れるのか、貸せるのか。様々なことを検討した上で、不動産購入の決断をしていただけたらと思います。
満足（納得）して、購入した物件は、いくら価格（評価）が下がっても売らない限り損は出ません。そこで愛着を持って生活することで、その住宅は単なる土地建物から“住まい”に育っていくのだと思います。  

不動産広告を見て業者に電話をしたら、営業の担当者が｢そちらは売り止めになってしまいまして｣と歯切れが悪そうに答えることがたまにあります。この“売り止め”という事の話です。
これは単純に物件売却を依頼していた売主（所有者）が、「売ろうと思ったけれど、やっぱり売るのやーめた」と、業者に売却の依頼を取り消した状態です。｢もう少し高く売れるかも｣であったり、｢親や子供に反対された｣｢病気になった｣｢買い換え物件にローンが付かなかった｣など、その理由は様々です。
田舎で結構多いのは、｢親戚に反対された｣と言う理由です。特に古い農家などの場合、家（住宅）は、個人のものではないという側面があります。長い間“家”が続いていると、今の所有者は単なる“名義人”みたいなもので、真の所有者はその家の親戚も含めた家（いえ）なのです。家の周りには田畑があり、お墓があるとすると、特にその傾向は強くなるでしょう。
理由はともかく売りに出していた物件が売り止めになると、物件は一旦は市場から姿を消します。でも、一度は売りに出したわけですから、売りたい都考えた理由はあったのは事実なので、再度売りに出てくることもままあります。ただ、その時に高く出てくるか、安く出てくるかもわかりませんし、期待はしない方がいいでしょう。
不動産を業をやっている立場もありますが、私は“人が住まなくなった住宅”は出来るだけ早めに売却なり貸すなりして、人が利用した方が賢明だと思っています。人が住まなくなると家は建物も急速に傷みますし、敷地もあっという間に荒れてしまいます。荒れないように管理することは大変ですし、一度荒れてしまった家を元通りにするには、多額の費用と多くの労力を要します。
当然のことですが、家は元々人が住むための物です。住まなくなったらそれは家ではないわけです。売却時の経済的価値もそうですが、今なら使える住宅が荒れて、直さなくては使えなくなってしまうという社会的な損失を考えて、是非住まなくなった家の売却をご検討いただけたらと思います。また、古民家、旧家などの歴史的な価値を持つ場合は、さらには文化的な損失にもつながります。重ねてお願いします。私としても、古く良い物は大事にして、また次世代に引き継いでいきたいし、そのお手伝いが出来たら幸せだと考えています。  

不動産において、「売れる物件」「売れない物件」という表現がありますが、売れる売れないは、結局のところ“物件価値と価格とのバランス”によって決まって来ます。「いい物件」という場合も、物件の質に比べて安いケースがほとんどです。金額が高ければ、質が良いのは当たり前ですから。
媒介の場合でも売主の場合でもそうですが、物件の“値付け”は最重要事項です。売る方は出来るだけ高く売りたいし、買う方は出来るだけ安く買いたい。売主と買主は、利益相反な訳です。でも、私は、物件の価格は少し安めの価格を設定すべきだと思っています。それはＡという物件あったとして、3000万円だと「普通の物件」でも、2800万円だと「いい物件」になって、｢売れる物件｣になるからです。また逆にその物件Ａが3500万円という値段がついていたら、これはいい物件といえないのではないでしょうか。
売りに出してる物件が「売れない」とします。売れない理由は、
１.｢売れない物件｣である＝価格が高い
２．告知(広告)が足りず、ユーザーに情報が届いていない
３．物件自体に物理的な欠陥がある
です。でも、実際のところ３．はほとんどありません。物理的な欠陥も通常は費用をかければ、解決できます。その欠陥を解決するのに要する費用プラスアルファ分値段が下がれば、それは欠陥ではありません。
１．の価格が高いですが、これも判定は難しいんですね。大枠で相場からずれてない価格設定の場合、２．の告知不足かもしれません。でも、意外と探している方はよく見ているもので(告知出来ている訳です)、価格を下げるとすぐに売れてしまうものですが･･･。  

「田舎暮らしをしたい」と思っても先立つのもがない。でも、今住んでいる自宅はある。そんなときは自宅を売却して｢住み替え｣ることを考えてみてはいかがでしょう。
この場合、購入及び売却までの流れが重要となってきます。
1.移住先を決めてから自宅を売却する
こうお考える方がほとんどだと思います。引っ越しは一回で済みますから、労力・金銭的に見てもコレが一番です。でも、買った不動産を使う（住む）ためには、その全代金を支払わなくてはなりません。このため通常自宅を売った資金は当てに出来ません。では自宅を担保にお金を借りて、購入物件の代金を支払い、自宅売却代金を借入金の返済に充てる。「いい方法！」でも、“不動産さえあれば融資します”という個人向け不動産担保ローンはあるにはありますが金利は高めですし、所有不動産がすぐに売れないケースを想定するとリスクが高いのでお奨めできません。
2.売却の引き渡しと購入の決済、引っ越し等を同時に行う
これは“綱渡り”以外のなにものでもないので、ご本人、自宅の買主、移住先の売主、仲介業者や金融機関等どれかが狂ったら、崩壊しかねないシナリオです。
3.自宅を売却してから、仮住まいをしながら新居を探して移住する
この方法が一番現実的な選択肢でしょう。手順としては、(1)お知り合いや近くの業者に査定依頼をする→(2)売り出し価格を決める＝購入物件の予算の大枠が決まる→(3)自宅を売りに出しと並行して、物件見学に行く。この際、案内をしてくれている業者には現在自宅を売却中であることを伝えた方があとあとスムーズです→(4)自宅の売却が決まる＝売却契約→(5)移住先を決める＝購入契約→(6)自宅の引っ越し＝仮住まい→(7)自宅の引き渡し＝決済（入金）→(8)移住先の引き受け＝決済→(9)仮住まいから移住＝完了です。これがスムーズに行けば、2．になるわけですが、売却の契約決済、購入の契約決済等がスムーズにいった場合ですから仮住まいを前提に進めていたら、たまたまうまくいった通りにいったと言う結果論だくらいに考えましょう。気に入る物件はご縁あってこそなので、計画通りに行くと考えない方がいいです。
実際の流れは前後することがあると思いますが、すべてのポイントは、“買い先行”をしないことです。あくまで“売れてから行動する”ということです。楽しい田舎暮らしは身軽になってからやるべきでしょう。
首都圏の不動産売却のご相談は有限会社エートスへ（ついでに会社の宣伝してしまいました･･･）。  

私は物件調査と称して、いろんな住宅を見る機会があります。正直、建物を見るのは大好きなので、楽しくて仕方ないですね。藤井孝一著『週末起業』筑摩書房刊のなかに、どんな仕事で起業するかという話で「好きで好きでたまらないこと、それをやっていればお金が稼げなくても寝ずにいられる、楽しくて仕方がないというような“趣味”を仕事にする」ということが書いてあり、“週末起業”とは直接関係はないのですが、とても共感できました(この本の中身はもっと深いので、もし起業を考えている方はご一読の価値ありだと思います)。遊びと言うのとはもちろん違いますし、趣味や遊びでは仕事として成立し得ない。でも、私にとっては遊んでいる感覚とか趣味という感覚があります。“好きこそものの上手なれ”ということで、この仕事を真剣にそして、楽しみながらやってます。
あ、話がずれました。「建物の造り」についてです。この仕事をする前は建売住宅をやっていたので、在来工法やプレハブ住宅をハウスメーカーに作ってもらっていたわけです。その建物は表面上、とてもきれいで、基本的には文句はない。それにハウスメーカーの家はスイッチの位置とかドアの取っ手、開口部の位置など、それはよく考えられていて、使い勝手よいこと間違いない。しっかり構造計算がされていて、地震対策も万全。やっぱり高いだけのことはあります。ただ、使用部材はいただけない。
構造材や外壁、屋根等は、ハウスメーカーの住宅としてのメリットを享受するには必要不可欠なのでいいのですが、仕上げ材はもう少しどうにかならないものかと思ってしまいます。部材製造の工業化や施工の均一化、そしてクレーム対応のしやすさ等により、致し方のないことかもしれませんが、新築のときが一番美しく、古くなり薄汚れていってしまいます。内装は、天然材を少しでも多く使って、時を経ても美しくなっていく家であってほしいと思います。  

  

前回書いた媒介契約。通常売却を依頼する時に結ぶことになります。購入者は締結しないこともしばしば。本当は宅建業法上いけないんですが・・・。売却時は売主を制約することになりますが、買主には特段の不利益がないので、一般的にはまかり通っています。このため、形式的に売買契約を結ぶ直前に締結することが多いです。
通常購入希望者が媒介契約を事前に（たとえば実際に買う2ヶ月前）締結しない理由ですが、物件の購入に関する専任媒介契約を結ぶと、他の仲介業者からいい物件がでてきても、必ず専任で依頼している業者を通さなくてはなりません。そうすると、物件選択の幅が狭められることになりかねないわけです。「百害あって一利なし」というわけです。 
でも、最近私の考えは少し変わってきています。仲介業者はどうして建設省告示により、売買価格の3％＋60,000円＋消費税を請求できるのでしょうか。3000万円の物件の場合、100万8,000円（税込）もいただけます。仲介業者大もうけ間違いなし！！ところが、意外と儲かってないんですね（※注）。その最大の理由は、物件価格が下落して、手数料の単価が下がり、売上げが低迷しているにも関わらす、広告費、調査費等の営業経費は変わらずかかる。そう、意外に経費はかかるわけで、それを回収する術は、ただ一つ『成約による手数料収入』しかないのです。不動産業を別名「千三つや」ということがありますが、それ位の成約率の中で仕事をしているのです。だから、売買価格の3％＋60,000円＋消費税いただいていても経営はぎりぎり。「さすが建設省！生かさぬように殺さぬように、絶妙な落としどころ!!」と感心してしまいます。だとしたら、簡単！購入希望者と専任媒介契約を締結して、必ず、ある会社を通して購入してもらえば儲かること間違いなしです。
これによる購入希望者のメリット。そこで得られる利益をサービスとして還元させましょう。それはもう、事細やかなサービスが期待できます。多かれ少なかれ、我々は「この人は本当に買うお客なのか、他の業者に持って行かれてしまうのではないか」と疑心暗鬼で接しています。それに対し、｢私はあなたの会社を通して、必ず買います｣と宣言し、契約までしてしますのですから、もう一所懸命働くこと間違いなしです。
購入希望の方が、悪意でやっていることはほとんどないのですが、結果として買わないお客さんに振り回されるということは多々あります。そのお客さんに手間取っていて、本当に買う（結果論ですが）お客さんへの応対がおろそかになる。営業としては、買うお客さん、買わないお客さんの見極めがとても重要な訳です。このことは不動産業にかかわらず、ほとんどすべての営業で同じだと思うので、共感できるかと思います。
買いの専任媒介契約、すこし考えてみる価値ありませんか？実際、業者の見極めが難しいとは思いますが･･･。
 
※不動産業者の業界団体である(社)全国宅地建物取引業協会連合会の平成16年『中小不動産業経営動向調査』でも「よい」と答えた業者より「さほどよくない」（317）「悪い」（123）との回答が圧倒的に多い）。調査は中小対象ですので「情報公開の世の中で、大手の攻勢に中小企業が太刀打ちできない」といった面もあるかと思いますが。  

  

  

買う方は出来るだけ高く売りたい、売る方は出来るだけ安く買いたい。これは当然なことです。売買契約が成立するとき、お互いがどこかで折り合いをつけなくてはなりません。そんなことを言っても、最終的にお金を払っているのは買主になるわけで、それは売主はもちろん、売主側の仲介業者、買主側の仲介業者であっても変わることはありません。だからといって買主(正確にはまだ契約していないので、「買主になる可能性のあるお客」ということになります)が、好き勝手やっていいかというと、一定のルールがあると私は考えています。結局は交渉ごとですし、相手の立場を考えて、面子も立てながら交渉しましょう。
(1)交渉は仲介業者を必ず通す
→これをやらないと仲介業者の面子丸つぶれですし、何より交渉された売主が困ることになります。
(2)価格が下がったら必ず購入する旨の意思表示をする
→希望価格になったのに買わない、売主からの抗議の矢面に立つのは業者です。
(3)あまり無理を言わない
→私は基本的に売り出し価格の10％が交渉の最大幅だと思います。それ以上だと、やっぱり売る側の事情を無視し、査定をした業者の面子をつぶすことになります。
(4)物件の悪い理由を挙げて、価格が割高だと主張しない。
→気に入ったから購入したいわけですから、予算の都合とだけ言うのがいいでしょう。個々の売却理由はわからないですが、愛着を持って暮らしてきた家(伴侶や子供のように思っている方も多い)です。できれば住宅を大切に使ってくれる方に譲りたいと願うのが普通です。
ほかにもいろいろありますが、基本的なことを4つ書きました。なににせよ、間に入っている業者さんとよく相談の上、価格交渉をおすすめください。あと、最後ですが、「損して得とれ」ではないですが、金額だけでは計れない、人間関係というものを作れる交渉をしてみてはいかがでしょうか。

  

安く住宅を手に入れる手段として、裁判所の競売があらゆるメディアで取り上げられている今日この頃。競売を物件の仕入れの主たる手段として利用した群馬県の「株式会社やすらぎ」は名古屋証券取引所２部に上場していますし、千葉県でも多くの業者が競売で物件を仕入れ、販売しています。当然のことですが、販売価格には業者の利益が上乗せされています。だったら、最終的に住宅を利用するエンドユーザーが落札できたなら、安く住宅を手に入れられる・・・はずです。
でも、私は個人の方が競売に参加することはお勧めしません。基本的に競売になるというのは、借り入れがあって、返済ができなくなって、競売にかけられているわけですが、多くは自主的にだったり、説得されてであったりして、競売以前に売却して債務の圧縮を計っています(いわゆる任意売却)。でも、競売に付されるというのは、その所有者に何らかのトラブル(多重債務だったり、他人の保証債務で納得がいかなかったり、さらには行方不明だったり・・・)があったわけです。
それを個人の方が、手に入れて処理をする。今は、法制も変わったので、立ち退きの強制執行など法的手続きは簡単に行え、不法占有とかのトラブルは少ないでしょう。「追い出した」という心理的な気まずさであったり、万が一の立ち退き等でのトラブルや隠れたる瑕疵があった場合、収益事業として行っていない個人は、その損失等を回復する手段がないのです。
ある面、業者のやっている競売による利益は、さまざまなリスクを回避するための保険だと考えたほうがいいでしょう。多少高くても、物件が市場に出てくるまでの経緯は一切タッチせずにいられますし、近隣の方から後ろ指をさされることもありません(特に田舎の場合、近所同士の付き合いは深いので、直接立ち退うのは賢明ではないのではないでしょうか)。どんなことがあっても、「私は知らないで買いました」ですむのですから。
あ、それに最近は、競売に参加する業者の数も多く、競争が激しく、売れ筋物件は、落札価格が高騰する傾向にあります。さほど安いわけではないのに、不確定な要素が多い競売は、個人の場合特に避けるべきだと私は考えています。

  

仲介手数料。前回書いた手数料（1500万円の場合の53.55万円）だとしても、払う側から見れば、えらく高い金額を払っているわけです。購入する物件に関して言えば、買主と仲介業者が会うのは、案内されたのは１回、重要事項説明と契約締結、決済・引き渡しの計3〜4回しかないなんてこともざらです。私だって個人で不動産を買うとしたら、「こんなに払うの嫌だな」と思うのが正直なところです。
私は今は違いますが、最近まで仲介手数料をもらう側だったわけです（その前はデベロッパーだったので、買う時、売るとき手数料払っていましたが・・・）。実際、もらう側の立場で考えると、決して多いわけではないのです。一件あたりという単価で見れば申し分ない。でも、月に一体何件仲介できるの？いうのが問題です。月平均で3件の成約をコンスタントに続けるというのは大変なことです。実際のところ月平均2.5件やれれば御の字。月に2件として月に135万円くらいですね。そして、そのなかから事務諸費、通信費、広告費やその他間接部門の経費を払うわけわけです。不動産仲介業というのは、労働集約的産業です。効率が悪く、スケールメリットが出しにくいので、経営側としては結構大変です。もらう側としては、生活がかかっていますから、「少ない」と思ってしまうモノです。
この話も仲介業者（もらう側）の擁護ではなくて、払う側（お客様）ともらう側（仲介業者）とには、大きな意識や立場の差があります。その差を理解しつつ、相手の立場を考えることは双方にメリットのあることだと思います。
売主や売主側の業者、買主側の業者など誰がなんて言おうと、最終的なお金は支払うお客様から出ています。「お客様は神様」これは真実だと思いますが、そういった払う側（お客様）ともらう側（仲介業者）との意識のギャップを乗り越え、お互いが協力し合ってこそいい物件に出会えるし、その先の楽しい、充実した田舎暮らしが実現で来るのではないでしょうか。  

改めて仲介手数料について書いたのは、田舎暮らし物件の仲介の難しさ。特に賃貸物件を不動産業者が取り扱わない理由を明確にするためです。田舎の場合、賃料水準が高くありません。そして借りたいと希望する側も安いと考えているはずです。私がよくお聞きした予算は月額賃料2〜3万円、多い方でも5万円程度の予算の方です。これを仲介しても業者が得られる報酬額は賃料と同額ですから、案内をしたり、引き渡しや管理の手間を考えるとどう考えても赤字になります。そして、さらに仲介手数料は成約報酬ですから、決まらなければ一円にもならないのです。
では、売買仲介はどうか。千葉の田舎物件の売れ筋は土地建物付きで1500万円前後。この場合上記計算式に当てはめると（1500万円×3％＋6万円）×1.05＝53.55万円。売主と買主両方を仲介できればこの２倍となりますが、ケースとしては少数。一件の取引だけみれば、こんないい商売はないのですが、

物件情報→事前の物件調査→資料作成→広告等→反響→資料送付→案内→契約前調査→重要事項説明書・契約書の作成→契約→引き渡し　そして仲介責任を負います。

と考えると意外と費用、労力、時間がかかります。もちろんこれでも見合いますが、ポイントは物件を資料を請求したり、見学される方で購入される方はごく少数（見学者の1/10くらいでしょうか）だということです。そして報酬は成功報酬。実際のところ、そんなに割の良いビジネスではないと思います。  

皆さんすでにご存じだとは思うのですが、念のため仲介手数料について。

1.売買の媒介（仲介）手数料

200万円以下の部分<	5％
200万超〜400万以下の部分	4％
400万円を超える金額	3％
---上記に諸費税を加えた金額が上限となります---
※取引価格400万円超の速算式 　→ （取引価格×3％＋6万円）×1.05（消費税）

2.賃貸の媒介（仲介）手数料

通常	月額賃料の１ヶ月分
特例	権利金の額を取り引き価格として上記1の計算式で計算した金額に消費税を加えた額
---上記に諸費税を加えた金額が上限となります---

取引形態は他に代理の場合や、交換の場合等ありますが、ほとんどは上記のケースだと思います。詳しくは国土交通省の告示をご確認ください。
「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることのできる報酬の額」(昭和４５年建設省告示第１５５２号)